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リバースモーゲージって言葉が気になった。
最近「リバースモーゲージ」が再び注目され始めています。

 休みにボケーッとHP巡りをしていたら「リバースモーゲージ」なる金融手法をふと目にしました。主に信託銀行で取り扱っており、僕の勤務する銀行には全然関係ない話なんだろうけどちょっと知識つけておこうかなと思って、調べてみました。

高齢者が持ち家を担保に生活資金を借り入れる金融商品。

 この「リバースモーゲージ」とは、高齢者が自らの持ち家に住み続けながら、それを担保に老後の生活資金を借り入れ、原則として本人の死亡時に、その住居を売却することにより借入金を清算(元利一括返済)する金融商品です。バブルが崩壊、長引くデフレによる資産運用の低迷、少子高齢化による年金不安の増大などから、漠然とした将来不安や病気、不測の事態に対する怯えのため、蓄えを崩せず、現金収入も少ない高齢者が、持ち家など保有している不動産を担保にして、年金のような形で毎月の生活資金の融資を受ける制度で、住み慣れた自宅を手放さずに住みながら、老後の生活資金を受け取れる点にこの制度のメリットがあります。このように不安を抱える高齢者を受け皿とした金融商品として注目されているようです。

 当然のことですが、リバースモーゲージを利用すれば、自分の住んでいる土地・家を子や孫に残すことはできません。日本では基本的に「相続」という観念が定着しているので、この制度がどこまで浸透していくのかは疑問ではあるのですが、不動産の流動性を高める点では浸透していって欲しいなと個人的には思っています。

普及が遅れている要因とは?

 かつて昭和五十六年に東京都武蔵野市が自治体として初めてリバースモーゲージを導入したことがあった。民間金融機関も参入したのだがバブル崩壊による不動産価格の急落で担保価値割れが相次ぎ、ビジネスとしては事実上撤退した歴史がある。しかし近年、高齢化や年金不安の高まりに加えて、地価下落が底を打ったことを背景に見直されつつある。そんな流れの中にありながら、普及が遅れているのは何故なのだろうか?

 ひとつは「欧米に比べて中古住宅の流通市場の整備が進んでいない」という点。日本では住宅の評価基準がなきに等しく、建築後十五年から二十年たてば家屋の評価額は事実上ゼロ。これでは評価しようにも、評価がないため制度利用が促進されていかない。これは国の住宅政策が抜本的に変わらないと普及は難しいそうだ。

 銀行で住宅ローンを取り扱ってますが、今まで中古住宅購入というのはしたことがないんですよ。田舎なんで、基本的に一生保有で先祖代々ってのが通念で中古物件なんてなかなか出回ってないのもあるんですけどね。中古住宅なんて年数経過してしまえば、納得いく価格での売却なんて出来ないってのがやっぱ要因ですよね。

 もうひとつは「金融機関がきちんとリスクヘッジできるか」という点だと思います。商品性格上、ノンリコースであるべきなので、連帯保証人の無徴求や担価割れ時に追加担保の徴求・追加融資の停止などは行わずに、そのリスクを金融機関がとれるのかどうかということ。そして、平均余命の長期化により、そのリスクは増大していく一方。金融機関としては二の足を踏んでしまう要因ばかり。普通に考えたら、回収までの期間も長いし、時間経過につれて債権額が増大するし、管理も面倒なような気がするしね。これらの問題点をクリアしながら商品開発をしていけば、高齢者(近くは団塊の世代)にとって魅力ある商品を提供できるチャンスではないだろうか。

相続人がなんて言うか…。

 自分の子供に反対されそう。てーか、自分の資産なのに「相続信仰」というか「親の土地は子供の土地」的な継承思想とか、都合のいい解釈と通念が蔓延っているんだろうな、日本って。
author:アルフォンス, category:金融, 18:22
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不動産投資信託について調べてみた。
とつぜん「REIT(不動産投資信託)」について知りたくなった。

 まず、簡単に説明すると…『投資家から集めた資金で賃貸テナントビルや賃貸マンションなどの不動産を購入し、その賃料や売却益などを投資家に分配する投資信託』ってことらしい。日本でスタートしたのは、2001年9月に三井不動産などによる日本ビルファンドと三菱地所などが設立したジャパンリアルエステイトの2銘柄で取引が始まったそうな。で、予想を上回る配当があったことから次第に資金が集まり、現在では20以上の銘柄が上場を果たし、市場規模は約2.5兆円に達しているとのこと。

不動産の流動性を回復

 不動産にはバブル崩壊よりマイナスイメージがつきまとっています。僕の勤務する銀行では現在でも「大半が未だに不動産を担保にした融資」となっております。イメージがマイナスであろうとも、不動産の力は非常に強いなと感じてます。まだまだ古い体質は抜けないですね〜。

 バブル時期には土地などの資産に投機ブームが起こり、採算利回りに合わない価格での不動産取引が横行。その後、政府の土地取引に対する規制が強化され、金利が上昇したことの影響もあってバブルが崩壊。土地を融資の担保に取っていた金融機関の整理統合、貸したお金に対する利払いが滞った不良債権を処理する一環で売り払われた不動産などが世に出回って不動産価格は沈静化、つまり大幅な下落を繰り返しました。そんな情勢を受け、REITという形で証券化すれば、小口で買え、情報開示も十分にされるので、価格の透明性も確保されると考えたのでしょう。これにより資金が流入を狙えるし、資産価値も高められるだろうと。とまあ、誰の思惑かよく分かりませんが、その思惑に社会はまんまと乗せられてしまいました。REITが不動産の流動性を高めたことについては疑う余地はないかなと。

最近は公募価格割れのREITも…。

 10月12日の東証に上場したFCレジデンシャル投資法人で公募価格割れ。利回りがREIT創生期の5〜6%から、投資口価格や地価の上昇等での3〜4%に低下し、投資魅力が薄れてきたのが、価格下落の原因みたいですねー。参考までに★J-REIT(不動産投資信託)銘柄一覧★があるのでのぞいてみて下さいな。

僕は不動産投資信託には手を出す予定はないですね。

 それより先に「ETF」に投資しようと思っているので。それにREITの魅力って薄れてきていると思うんですよね。購入価格と物件の収益性、その持続性、他物件との競争力などを吟味しないと、REITなら儲かると自然と考えられる時代はもう過ぎちゃってますしね(泣)
author:アルフォンス, category:金融, 17:09
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ナニワ金融道を見る。
 本日放送している「ナニワ金融道」は同じ金貸しとして非常に興味のあるドラマです。…ウソです。高校時代に原作のマンガを読んでいたので、別に僕が金貸しと言うことは関係ないです。好きなんですよね、この作品。原作者の青木氏はお亡くなりになったのは非常に残念(>_<)

 青木氏の「現金持っている奴が一番強い。」という言葉は銀行員になって初めて実感しました。

 この感想はおいおい書いていくことにします。
author:アルフォンス, category:金融, 23:01
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ヴェニスの商人
来年からは少し「金融」のことに触れるブログにしていきたいと思います。
仕事柄…ということもありますが、自分自身の勉強のためにも。

今回のテーマは『ヴェニスの商人』という戯曲。
あの有名なシェイクスピアの作品でお金の貸し借りをめぐる物語
ということでこの作品の紹介をしてみたい。

【登場人物】
アントニオ : 商人
バサーニオ : 高等遊民
ポーシャ  : 女相続人(資産家の娘)
シャイロック: 高利貸し(ユダヤ人)

【あらすじ】
物語はイタリアのヴェニス(ベネチア)。

 ヴェニスに住んでいたシャイロックは高利貸で、キリスト教徒の商人に高い利子で金を貸す大金持ちでした。若い商人アントニオは困っている人によくお金を貸し、利息をつけませんでした。アントニオはシャイロックに会うと、いつも高利で金を貸して厳しく取り立てることを非難していました。シャイロックは、うわべは辛抱して聞きながら、心の中では復讐を考えていたのです。

 シャイロック→(気に入らない)→アントニオ

 バサーニオが助けを友人のアントニオに求めてきます。バサーニオは富裕な貴族の娘ポーシャと結婚をしようと考えます。彼女の相手として風采を整えるためにもお金が必要だったのですが、彼の手元にお金はありません。そこでバサーニオはアントニオにお金を貸して欲しいとお願いします。しかし、アントニオの財産は航海中の商船にあり、金を貸すことができませんでした。

 この時、アントニオにはお金が無かった。

 アントニオとバサーニオは2人でシャイロックのところへ行きました。アントニオはシャイロックにどんな利息をつけてもいいから3000ドュカート貸してもらえないだろうかとお願いします。

 高利貸しシャイロックは心の中で万歳をします。復習のチャンス到来!

 シャイロックは条件を付けてお金を貸すことを決めました。その条件とは『公証人のところへ行って“もし期限までにお金を返さなかったら、アントニオは自分の体から、シャイロックの希望する部位の肉を1ポンド切り取って与えなければならない」という証文に署名していただきたい。』というものでした。

 金が返せなかったら「人体の肉」を代わりに差し出す?のが条件…

 バサーニオは借りたお金もあり、求婚に成功します。しかし、この幸福に邪魔が入ります。アントニオからの手紙を使者が運んできたのです。その手紙にはこう書いてありました。『愛するバサーニオよ、私の船はみな難破した。ユダヤ人に約束した抵当は没収されるのだ。そしてそれを支払えば、私は生きていられないのだ。死ぬときには君に会いたいと願っているけれども、君の好きなようにしてくれたまえ。もし私への君の愛が、ぼくに会いたいと思うほどではなかったら、手紙のことは忘れてくれ。』と。

 バサーニオは友人と高利貸しに用立ててもらったお金で結婚を成功させます。しかし、一方でアントニオは破産寸前の事態に…

 シャイロックにしてみれば願ったり叶ったりの事態です。焦ったバサーニオはポーシャにアントニオからお金を借りていること、そのお金をアントニオはシャイロックに借りたこと、そのお金が一定の期日までに支払われない場合にはアントニオが1ポンドの肉を失うことを約束したあの証文のことを話しました。

 バサーニオは何の対価も支払わずにお金を得ています。話をするのは当たり前です。

 奥さんとなったポーシャはバサーニオに借りたお金の20倍ものお金を渡し、急いで行くように言います。

 なんて…なんてやさしい奥さんなのだ。旦那に借金があり、それが友人の体の一部を担保にしていたというのに…。

 バサーニオが急いで戻って来たときにはすでにシャイロックへの支払いの期日は過ぎていました。シャイロックはバサーニオが差し出したお金をどうしても受け取ろうとせず、あくまでアントニオの肉を1ポンド受け取りたいと主張します。

 シャイロックよ、そんなこと言わずにお金を貰っておけばいいじゃないか…。裁判に突入です! 

        (裁判のやり取りは中略)
 
 裁判官はシャイロックの主張を認め、肉を取るように申し渡します。しかし、証文には『血』は与えるとは書いていません。もし、肉を1ポンド切り取るときに、『キリスト教徒の血』を一滴でも流したなら、お前の土地や財産は法律によってヴェニスの国家によって没収されることになると恐喝まがいの発言をします。

 『キリスト教徒の血』ってところが物語のポイントになります。シャイロックはユダヤ人なんですね。だからシャイロックに対して最初から「敵対心」のようなものが存在していたと思われます。結局、資金回収も復讐も叶わなくなったシャイロックでした。挙げ句の果てに殺人の計画を企てたということで財産すら没収されることになります。裁判官は最後にシャイロックにこう言います。命乞いするならば、没収する財産を半分にしてやろうと。結局、キリスト教に改宗するならば、その半分の財産の没収も免除してやろうと。改宗させるのが目的なんですね〜。

 シャイロックにすれば燦々たる結果。←かわいそうすぎ(悲)

 アントニオは友人のせいで危険な橋を渡るはめに。

 ポーシャは変な旦那をつかむことに。

 バサーニオは正直、ノンリスクでハッピーを掴む。←得しすぎ(怒)

 「契約」を綿密にしておかなかったことと「キリスト教VSユダヤ人」の構図を忘れていたことがシャイロックの敗因。シャイロックは当時の「闇金融」とでも言うべき内容の仕事をしていたのでしょう。それもあり大衆のガス抜きとして槍玉に挙げられたのかなと思いました。結果的にキリスト教に対抗する形になってしまい、国家の圧力に負けてしまいます。

 ちょっとシャイロックがかわいそうかなと思う作品です。
author:アルフォンス, category:金融, 22:42
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